Вересень проти серпня: чому угод побільшало на 16,2%, а ціна пішла вниз

Головні цифри вересня

У вересні 2026 року ринок землі сільськогосподарського призначення відновився після серпневого провалу: кількість угод купівлі-продажу зросла на 16,2% — з 8 358 до 9 712, а сумарна площа проданих ділянок — на 15,1% (з 16 429 до 18 913 га). Проте ціна за гектар рушила в протилежний бік: 59 343 грн проти 60 377 грн у серпні, тобто -1,7%. Обіг повернувся, а ціна — ні. Розбираємось, чому так сталося.

Серпневі цифри тут трохи відрізняються від наведених у попередньому матеріалі (8 255 угод і 60 430 грн): угоди надходять до реєстру із запізненням, і за місяць до серпня дописали ще понад сотню записів. Усі порівняння нижче зроблені з уточненим серпнем.

Ось як виглядають три головні показники вересня поруч із серпневими:

Середня ціна по Україні, комплексна методика LandData Explorer на угодах купівлі-продажу; долар — за офіційним курсом НБУ на кінець відповідного місяця.

Цифри вказують у різні боки: і кількість угод, і площа зросли приблизно на шосту частину, а ціна — знизилась на 1,7%. У доларах зниження трохи глибше — -2,4%, оскільки гривня за місяць злегка послабшала: офіційний курс НБУ на кінець місяця зріс з 44,55 до 44,86 грн за долар.

Це справжнє відновлення чи лише відскок?

Щоб оцінити масштаб вересневого приросту, варто глянути на помісячну динаміку кількості угод з початку року:

Після пікових 12 169 угод у березні ринок уповільнювався поступово: -6,6% у квітні, -3,0% у травні, -5,7% у червні, -3,6% у липні — щомісячні коливання в межах кількох відсотків. Серпень вибився з цього ряду (-16,5% до липня), а вересень став першим місячним приростом з березня. Показовим є те, що вересень відіграв близько 82% серпневого падіння: 9 712 угод проти 10 014 у липні — лише на 3,0% менше. Але до березневого піку ринку ще далеко: він лишається на 20,2% нижчим.

Цікавим є й порівняння з тим самим місяцем торік. У вересні 2025 року було зареєстровано 10 492 угод за ціною 50 815 грн за гектар. Тобто цьогорічний вересень поступається йому за кількістю угод (-7,4%), але ціна за рік зросла на 16,8%. На цьому тлі місячне зниження на 1,7% виглядає не зламом тенденції, а корекцією всередині річного зростання.

Чому ціна не пішла за обсягом?

Логічно було б очікувати, що коли угод побільшало на шосту частину, ціна принаймні не просяде. Щоб зрозуміти, чому цього не сталося, потрібно розділити два ефекти: «де» купували землю і «по чому». Якщо взяти серпневі ціни в кожній області й підставити вересневий розподіл угод між областями (тобто змінити лише географію угод, а не ціни), середня ціна по Україні мала б знизитися лише на 0,3%. Натомість реальні ціни всередині самих областей за той самий місяць просіли ще на 0,8%. Разом виходить близько 1,1% за розрахунком по областях; на повній методиці LandData Explorer загальнонаціональне зниження — 1,7%, і різниця між цими цифрами — лише в способі зважування.

Це принципова відмінність від серпня. Тоді зміна структури угод штовхала середню ціну вгору, а реальне зниження цін в областях тягнуло її вниз, тож два ефекти майже точно гасили один одного. У вересні гасити було нічого: географія угод майже не змінилася, і зниження ціни — це здебільшого реальне здешевшання землі в конкретних областях, а не статистична гра пропорцій.

Як це виглядає по областях

Найкраще це видно на рівні окремих областей. Нижче — вісім областей, які найвиразніше ілюструють вересневу картину: поряд із ціною показано, як змінилася кількість угод:

Найпоказовіше виглядає група областей, де ціна просіла відчутно: Полтавська (-10,5%, з 89 710 до 80 328 грн), Львівська (-9,2%), Волинська (-9,8%), Рівненська (-7,5%) та Вінницька (-6,3%). Разом на ці п’ять областей припадає майже третина всіх вересневих угод (30%), тож саме вони й визначили загальний напрямок. Привертає увагу, що в Полтавській області ціна впала найглибше серед великих ринків, а кількість угод при цьому зросла на 8%: продавці, схоже, поступалися в ціні, щоб закрити угоди. А на Волині та Рівненщині кількість угод зросла на 42% і 47% відповідно — найбільше серед усіх вказаних областей, і теж на тлі здешевшання.

Протилежний полюс — Хмельницька (+11,8%) і Чернігівська (+14,3%) області, де земля подорожчала у двозначних відсотках, і кількість угод там при цьому також зросла (+15% та +13%). Київська область зайняла середню позицію: ціна зросла на 3,3%, а угод побільшало на 22%. Разом із Закарпатською та Черкаською областями, де ціни теж пішли вгору, регіони-«зростальники» забезпечили понад п’яту частину вересневих угод (22%) — цього виявилося замало, щоб урівноважити здешевшання в «третині ринку».

Що це означає для учасників ринку

Для власників землі в областях, де ціна за місяць пішла вниз — Полтавській, Львівській, Волинській, Рівненській, Вінницькій, — загальнонаціональні 1,7% мало що кажуть: у їхніх регіонах зниження було в рази глибшим, і саме на нього варто орієнтуватися під час оцінки ділянки. Для покупців там ситуація дзеркальна: вхід на ринок став помітно дешевшим, а активність угод свідчить, що ринок цей сигнал уже почув.

У Хмельницькій, Чернігівській та Черкаській областях картина протилежна. Для продавців це вдалий момент: ціна зросла на 10–14%, а попит не зник. Для покупців — дорожчий вхід, і варто зважити, чи не вимагає ця ціна додаткового торгу або пошуку альтернатив у сусідніх областях.

Головне у вересні — те, що відновлення обороту не дорівнює відновленню цін. Якщо кількість угод у жовтні втримається на вересневому рівні, це підтвердить, що серпнева пауза була разовою. А от ціна, судячи з вересня, зараз формується не загальним настроєм ринку, а локальними умовами: в одних областях вона корегується вниз, в інших — продовжує зростати, і загальнонаціональна цифра майже нічого не каже про те, скільки земля коштує саме там, де вона вас цікавить.