Ринок земель в умовах війни

У перші місяці повномасштабного вторгнення ринок землі в Україні зупинився повністю: за березень–квітень 2022 року не зареєстровано жодної угоди купівлі-продажу. LandData Explorer накопичив помісячні дані за весь час роботи ринку — від його відкриття 1 липня 2021 року до сьогодні. На цьому проміжку добре видно і сам провал, і те, як ринок відновлювався далі:

Помісячна середня ціна за 1 га і кількість угод купівлі-продажу по Україні, липень 2021 – липень 2026 р. Обидві лінії перериваються на березні-квітні 2022 р. — за ці два місяці не зареєстровано жодної угоди. Джерело: LandData Explorer.

Кількість угод впала з 7 026 у лютому 2022-го до нуля в березні–квітні, а далі відновлювалась поступово: лише в лютому 2023-го, майже через рік, місячний показник (5 477) знову наблизився до довоєнного рівня. Ціна за гектар, навпаки, після короткого просідання навесні 2022-го пішла вгору досить швидко і зараз (60 995 грн/га в липні 2026-го) майже вдвічі перевищує довоєнний рівень (31–33 тис. грн/га). Але це загальнонаціональна крива, і вона ховає дуже нерівномірну картину: не всі регіони відновлювались однаково.

Донецька, Луганська, Херсонська та Запорізька — це чотири області, значна, хоча й не повна, частина території яких перебуває під тимчасовою окупацією; найбільше — Донецька і Луганська. За весь час роботи ринку в цих чотирьох областях разом зареєстровано лише 51 725 угод із земельними ділянками сільськогосподарського призначення — усіх видів, не лише купівлі-продажу. Для порівняння: сама лише Вінницька область — 144 796 угод, майже втричі більше. А в Сумській і Чернігівській областях, де так само тривають бойові дії, але немає окупації, ринок і сьогодні працює на рівні, порівнянному із середнім по країні. Різниця не в тому, що там йде війна, — вона йде і там, і там. Різниця в тому, окупована територія чи ні. Саме окупація, а не бойові дії самі по собі, — головний фактор, який зупиняє ринок землі в конкретному регіоні.

Подивимось детальніше, наскільки різниться активність ринку купівлі-продажу між областями, де є частково окупована територія, і областями, де бойові дії тривають без неї:

• Сумська34 486
• Чернігівська27 609
• Харківська24 019
• Запорізька3 445
• Херсонська2 507
• Донецька2 031
• Луганська491

Кількість угод купівлі-продажу з коректними ціновими даними за весь час спостережень ринку (липень 2021 – серпень 2026 р.). Джерело: LandData Explorer.

Різниця не поступова, а стрибкоподібна. Сумська, Чернігівська і Харківська тримаються в діапазоні 24–34 тисячі угод купівлі-продажу — це рівень, порівнянний із середньою активністю по країні. А далі — прірва: Запорізька, Херсонська, Донецька і Луганська разом дали лише 6 474 угоди купівлі-продажу за весь час роботи ринку — менше, ніж уклала одна-єдина Полтавська область (39 196), найактивніший регіон країни за цим показником. Це і є головна закономірність: не бойові дії як такі зупиняють ринок землі, а саме окупація. Харківщина, Сумщина і Чернігівщина довели, що ринок може продовжувати працювати навіть під обстрілами — доки територія залишається під контролем України.

Та сама межа проявляється і в ціні. Порівняємо середню ціну за гектар у тих самих семи областях:

Середня ціна за 1 га за весь час спостережень ринку (липень 2021 – серпень 2026 р.). Долар — за курсом НБУ на дату публікації.

Ціни підтверджують той самий поділ. Чернігівська, Харківська і Сумська — 37–39 тис. грн/га, лише на 10–15% нижче за середню по країні (43,7 тис.). А чотири частково окуповані області — 26–31 тис. грн/га, на третину-два дешевше. Тобто окупація вбиває не тільки кількість угод, а й ціну: там, де вона є, земля коштує помітно менше, навіть порівняно з іншими регіонами, де так само точиться війна.

Це лише половина картини. Подивимось тепер на іншу половину — що відбувалося там, де ринок не просто вижив, а зростав. Порівняємо 2022 рік, коли активність впала майже до нуля по всій країні, з 2025-м — останнім повним роком спостережень — у кількох центральних і західних областях:

Середня ціна за 1 га і кількість угод купівлі-продажу за рік, 2022 і 2025. 2022 узято як рік найглибшого спаду; 2025 — останній повний рік спостережень (2026-й ще не завершився). Джерело: LandData Explorer.

У кожному з цих регіонів кількість угод зросла в рази — від 3,2 раза у Хмельницькій до понад 10 разів у Вінницькій і Тернопільській областях, а ціна за гектар піднялась на 16–82%. Це не просто відновлення до довоєнного рівня — це його суттєве перевищення: ціна у Вінницькій області в 2025-му (61 675 грн/га) майже вдвічі вища за довоєнну 2021-го (33 277 грн/га), а річна кількість угод — у 7 разів більша. Ринок у цих областях не просто пережив війну — він виріс, увібравши ту активність і той капітал, які раніше розподілялись по всій країні, включно зі сходом і півднем.

Якщо звести обидві половини картини докупи, ринок земель сільськогосподарського призначення за роки повномасштабної війни пройшов не через рівномірне зниження, а через різке розшарування за географічною ознакою. Головний фактор — не бойові дії як такі, а статус території: окупація практично зупиняє ринок, тоді як навіть активні бойові дії без окупації (Харківщина, Сумщина, Чернігівщина) дозволяють йому продовжувати працювати на рівні, близькому до середнього по країні.

Другий тренд — концентрація активності й капіталу в центральних та західних областях. Замість рівномірного розподілу, характерного для довоєнного ринку, попит і пропозиція сконцентрувались там, де немає ризиків: кількість угод у Вінницькій, Хмельницькій, Полтавській, Тернопільській, Волинській і Львівській областях зросла в рази порівняно з провалом 2022-го, а ціна за гектар — на 16–82%. Середня по країні ціна теж зросла майже вдвічі з довоєнного рівня, але це число більше не описує єдиний ринок: воно складається з двох принципово різних траєкторій — стрімкого зростання в безпечних регіонах і практичної зупинки в окупованих.

Для будь-кого, хто аналізує чи планує операції із землею, головний висновок такий: географія стала важливішим фактором ціни й ліквідності ділянки, ніж будь-коли до війни, — і визначає її сьогодні не якість ґрунту чи логістика, а безпековий статус території. Судячи з даних за понад чотири роки, ця залежність не тимчасова, а структурна: активний ринок не відновиться в окупованих районах, доки триває окупація, і водночас продовжуватиме зростати там, де війни немає, — просто тому, що туди й далі перетікає попит.